Les nouveautés en matière de bail d'habitation en région Bruxelloise
Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté le 27 juillet 2017 une ordonnance « visant la régionalisation du bail d’habitation ».
Publiée le 30 octobre 2017, cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er janvier 2018.
En synthèse [i]:
- l’ordonnance abroge la section du Code civil relative aux baux de résidence principale ainsi que certains articles de droit commun du bail ;
- l’ordonnance ajoute, sous le titre XI (« Des baux d’habitation »), des articles 215 à 266 dans le Code bruxellois du logement ;
- l’ordonnance édicte des règles communes à tous les baux d’habitation ainsi que des dispositions spécifiques à chaque type de bail d’habitation, dont certains n’étaient pas réglementés jusqu’à présent.
Il existe désormais en Région de Bruxelles-Capitale :
- le bail de résidence principal ;
- le bail de logement étudiant ;
- le bail de rénovation ;
- le bail dit « glissant » ;
- le bail de colocation ;
Sont visés par la réforme tous les contrats concernant un logement, y compris les résidences secondaires, à l’exception des hébergements touristiques, dont les logements Airbnb. [ii]
Règles communes à tous les baux d’habitation
Protection contre les discriminations
Ni l’origine, ni la nature des ressources du candidat preneur ne peuvent plus être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement.
Le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale doit arrêter un document standardisé reprenant les informations pouvant être légalement requises du candidat preneur par le bailleur.
Visite du bien
Le candidat preneur sélectionné peut dorénavant exiger une visite du bien.
Information précontractuelle
Le bailleur doit impérativement communiquer au preneur, au plus tard à la conclusion du bail, certaines informations minimales, comme par exemple : la description du logement ; le loyer (qui ne peut en aucun cas englober le montant des charges privatives ou communes) ; l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité ; l’énumération et l’estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, etc.
Par ailleurs, toute communication publique ou officielle de la mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large doit reprendre les informations précontractuelles minimales dont question ci-dessus.
Le non-respect de cette règle par le bailleur ou son mandataire peut justifier le paiement d’une amende administrative, sans préjudice d’autres sanctions.
Forme du bail
Tout bail d’habitation doit impérativement être établi par un écrit contenant au moins : l’identité complète de toutes les parties concernées ; la date de prise de cours du bail ; la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail ; le montant du loyer (qui ne peut englober le montant des charges privatives ou communes), etc.
Le Gouvernement de Bruxelles-Capitale doit établir un modèle-type de bail, à seule valeur indicative.
Il a établi une grille indicative de référence des loyers (arrêté du 19 octobre 2017, M.B. du 6 novembre 2017 – erratum M.B. du 29 novembre 2017).
Il doit aussi établir un document à annexer obligatoirement aux contrats de bail et contenant une explication des dispositions légales relatives à certains éléments tels que : les dispositions adoptées en matière de normes de salubrité, de sécurité et d'équipement des logements et leur contenu détaillé ; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement ; la durée du bail ; les possibilités de révision du loyer, etc.
Etat du bien loué
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur en raison de manquement aux conditions de sécurité, de salubrité et d'équipement du bien loué, le juge saisi du litige pourra désormais inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement.
D’autre part, et sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge de l'une ou l'autre des parties, lorsqu'un logement sera frappé d'une interdiction de location du chef de non-respect des critères de sécurité, de salubrité et d'équipement, le bail s'y rapportant conclu antérieurement à l'interdiction sera caduc de plein droit.
Par ailleurs, sans préjudice de tous dommages et intérêts, cette fois à charge du bailleur, si le bien est loué après avoir été frappé d'une pareille interdiction à la location et sans que cette interdiction n'ait été levée, le bail sera nul de plein droit.
En cas de caducité ou de nullité du bail, le juge sais du litige pourra inclure dans les dommages et intérêts éventuels dus au preneur le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement, pour autant que l'interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur.
Le juge civil pourra par ailleurs prononcer la nullité du bail conclu par un bailleur ayant, depuis moins de dix ans, encouru, en état de récidive, une condamnation pénale pour abus de la vulnérabilité d'autrui en vendant, louant ou mettant à disposition des biens en vue de réaliser un profit anormal, si le bien ne respecte pas les normes visées ci-dessus.
Etat des lieux
Si le logement est pourvu de compteurs individuels, l’état des lieux d'entrée et de sortie doit comprendre le relevé des index de consommation ainsi que l'indication des numéros de compteurs, de même que les codes EAN ou tout autre code d'identification des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a arrêté un modèle-type d'état des lieux d'entrée, à valeur indicative (arrêté du 19 octobre 2017, M.B. du 6 novembre 2017 – erratum M.B. du 28 novembre 2017).
Travaux en cours de bail
Désormais, pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, outre les travaux réalisés d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire et ceux visés à l’article 1324 du Code civil, à savoir les réparations urgentes, le bailleur aura le droit d’exécuter dans les lieux loués, en cours de bail et au moins une fois par triennat, tous travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement.
Le locataire ne pourra pas s’opposer à ces travaux.
Les travaux devront : ne pas excéder soixante jours ; pouvoir être réalisés en site occupé ; ne pas engendrer de réduction de la jouissance du bien loué après exécution ; ne pas engendrer de réduction de jouissance déraisonnable du bien loué.
Si la durée des travaux excède soixante jours, le bailleur devra accorder au preneur une diminution de loyer à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé, et également de sa perte de jouissance raisonnable.
Bail de rénovation
Ne sont visés que les baux de plus de trois ans.
Les parties pourront convenir par écrit à tout moment que le preneur s'engage à réaliser, à ses frais, dans le bien loué, des travaux déterminés qui incombent normalement au bailleur, en d’autres termes des travaux de « grosses réparations ».
Devront être déterminés avec précision : les travaux ; la date de démarrage du chantier, qui doit être fixée dans un délai raisonnable ; le délai d'exécution des travaux, qui ne pourra être inférieur à celui raisonnablement nécessaire ni supérieur à douze mois.
Les parties pourront déroger aux dispositions ci-dessus dans certaines circonstances.
Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale devra déterminer les travaux pouvant faire l'objet d'un bail de rénovation.
Aucun loyer ne peut être exigé du preneur pendant la durée des travaux.
D’autre part, en contrepartie des travaux, le bailleur doit s'engager à renoncer, pendant une période déterminée postérieure à la fin des travaux et qui peut être supérieure à neuf années, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou s'engager à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer.
En termes de sanctions, en cas d'inexécution des travaux par le preneur dans le délai imparti ou de malfaçons affectant ces travaux, le bailleur pourra solliciter du juge qu'il soit mis fin, totalement ou partiellement, aux contreparties visées ci-dessus, à savoir l’engagement du bailleur de renoncer, pendant une période déterminée postérieure à la fin des travaux, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer, et ce, sans préjudice de toute autre sanction.
Réparations et entretien
Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a établi une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur (arrêté du 23 novembre 2017, M.B. du 8 décembre 2017).
Grille indicative des loyers
Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale va arrêter une grille indicative de référence des loyers à laquelle pourront se référer les parties au bail.
Cette grille de loyers sera construite sur la base de critères internes et externes au logement tels que sa localisation, son état, sa superficie habitable ou le nombre de pièces existantes. Le Gouvernement pourra également prévoir que les loyers qui ressortent de cette grille soient majorés ou minorés en fonction d'autres critères comme la présence d'éléments de confort ou d'inconfort particulier.
Précompte immobilier et frais du bail
L’interdiction que le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué soit mis à charge du preneur vaudra dorénavant non seulement pour le bail de résidence principale mais aussi pour le bail de logement étudiant ainsi que le bail « glissant » (voir ci-après).
Enregistrement
L'obligation d'enregistrement du contrat de bail continuera à reposer sur le bailleur, les frais liés à un enregistrement tardif éventuel étant entièrement à la charge de celui-ci.
Nouveauté : après deux mois et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en cas de résiliation anticipée du contrat ne seront pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.
Aliénation du bien loué
Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux sera subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, et par ailleurs, nonobstant toute disposition contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, aura lieu même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
Dans ce cas, l'acquéreur pourra mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans des conditions bien précises (occupation personnelle, travaux ou versement d’une indemnité) et ce, moyennant un congé au preneur.
La durée de ce congé est portée de trois à six mois, et le délai dans lequel, à peine de déchéance, ce congé doit être donné après la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, est également porté de trois à six mois.
Cession
Le projet de cession de bail doit dorénavant être notifié (par courrier recommandé) par le preneur au bailleur. Ce projet doit comprendre toutes les données d'identification du cessionnaire, dans le respect des dispositions en matière de données exigibles d’un candidat preneur sélectionné (voir ci-dessus).
Le bailleur doit communiquer son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet.
Passé ce délai, la cession sera réputée refusée.
Préalablement à la cession, le preneur doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée.
Il doit être dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur, état établi contradictoirement et en présence du cessionnaire. Les frais de cet état sont partagés entre les trois parties (bailleur, preneur, cessionnaire). Les dégâts constatés sont à la charge du preneur et l'état des lieux de sortie, joint à l'état des lieux initial, vaut état des lieux d'entrée à l'égard du cessionnaire.
Sous-location
Le preneur peut toujours sous-louer le bien loué avec l'accord exprès ou tacite du bailleur.
Cependant, le projet de sous-location doit dorénavant être notifié (par courrier recommandé) par le preneur au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion. Ce projet doit comprendre toutes les données d'identification du sous-locataire, dans le respect des dispositions en matière de données exigibles d’un candidat preneur sélectionné (voir ci-dessus).
Le preneur qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité du bien, et qu’il ne peut sous-louer une partie de ce bien qu’avec l'accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale.
Toutefois, lorsque le preneur est une commune, un centre public d'action sociale, une association sans but lucratif ou une fondation soumis à la loi du 27 juin 1921 sur les associations sans but lucratif, les associations internationales sans but lucratif et les fondations, ou une société à finalité sociale, le preneur pourra dorénavant sous-louer le bien, partiellement ou dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu'elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin.
L'accord ultérieur du bailleur sur la sous-location ne sera en ce cas plus requis.
Sort du bail au décès du preneur
Selon l'article 1742 du Code civil, le contrat de bail n’est pas résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.
Dorénavant, par dérogation à cette disposition, en cas de décès du preneur, si le logement est inoccupé après ce décès par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur pourra cependant considérer le bail comme résilié, sans préavis ni indemnité.
Résolution des litiges
Les modes alternatifs de règlement des conflits son encouragés.
En effet, sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent désormais régler leur différend à l'amiable en recourant aux services d'un médiateur agréé, ou à tout autre processus alternatif tel que l’arbitrage ou la conciliation.
Attention cependant : les parties ne peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitrage qu’après la naissance du différend. Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est en effet réputée non écrite.
Règles spécifiques aux baux relatifs à la résidence principale du preneur : nouveautés
Sous-locations spécifiques
Comme déjà dit plus haut, les dispositions en matière de sous-location s'appliquent désormais également aux sous-locations conclues par une commune, un centre public d'aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d'utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 sur les associations sans but lucratif, les associations internationales sans but lucratif et les fondations, ou une société à finalité sociale, qui sous-loue le bien loué, dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile qui affectent exclusivement le bien loué à leur résidence principale, pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien loué à cette fin.
Le bailleur et les personnes morales précitées peuvent convenir dans le bail principal d'écarter l'application des dispositions relatives à la résiliation du bail par le preneur ainsi que celles relatives aux baux de courte durée, et ce, pour une période maximale de neuf ans.
Si le bail a une durée supérieure à neuf ans, cette clause peut être reconduite si elle est confirmée par les parties dans les six mois qui précèdent l'échéance de chaque période de neuf ans.
Baux de courte durée
Les baux conclus (par écrit) pour une durée inférieure ou égale à trois ans peuvent désormais être prorogés une ou plusieurs fois, ce, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de la location ne puisse excéder trois ans.
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois peut cependant être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur, pour sa part, ne peut cependant mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré, et moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Révision du loyer et des charges
Dans le cadre de la révision triennale du loyer, aucune augmentation de loyer ne peut être accordée pour des travaux réalisés destinés à améliorer la performance énergétique du logement (voir ci-dessus) si le loyer a déjà été adapté en conséquence au cours du bail.
Droit d'information du preneur en cas de transmission du bien loué
En cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, doit notifier au preneur (par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier) son intention de vendre le logement.
Si le bien est loué en commun par plusieurs preneurs, la notification visée ci-dessus doit être adressée à tous les preneurs.
En cas de décès du preneur, les membres du ménage du preneur domiciliés dans le bien loué jouissent du droit d'information prévu ci-dessus.
Si le bien loué appartient en indivision à plusieurs personnes, la notification prévue ci-dessus n'est valablement faite que moyennant le concours de tous les indivisaires.
Lorsque la propriété mise en vente ne constitue qu'une partie du bien loué, l'obligation d'information s'applique à cette partie.
Règles propres au bail de logement étudiant
Le régime juridique du bail de logement étudiant n’est pas d’application automatique : les parties doivent y consentir (comme en matière de bail de colocation– voir ci-dessous).
Le preneur doit apporter au bailleur, lors de la signature du bail et, le cas échéant, un mois avant la prorogation du bail, la preuve de son inscription régulière, pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci, au sein d'un établissement d'études de cycle secondaire ou organisant l'enseignement supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central. A défaut de ce faire, le preneur peut communiquer au bailleur une copie de sa demande d'inscription ou une attestation sur l'honneur de l'introduction de pareille demande, à charge pour lui de fournir au bailleur, dans les deux mois de son entrée en jouissance et, le cas échéant, dans les deux mois qui suivent la prorogation du contrat, le document requis.
Sauf clause contraire prévoyant une durée inférieure, tout bail de logement étudiant est réputé conclu pour une durée de douze mois.
Les baux conclus pour une durée supérieure à douze mois n'entrent pas dans le champ d'application du bail de logement étudiant dorénavant réglementé.
Le bailleur peut mettre fin au bail de logement étudiant à son expiration moyennant un congé notifié au moins trois mois avant cette échéance.
Le preneur, pour sa part, peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois. Ce préavis n'est cependant pas requis lorsque le bail vient à échéance.
Quant aux baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois, ils ne peuvent être résiliés anticipativement.
Si le preneur affecte le bien loué à sa résidence principale, et ce, avec l'accord soit exprès soit tacite du bailleur, les dispositions en matière de baux relatifs à la résidence principale du preneur sont applicables au bail de logement étudiant sans préjudice des règles spécifiques au bail de logement étudiant, à l’exception cependant des règles relatives à la durée du bail et de celles relatives au droit d’information du preneur en cas de transmission du bien loué.
Si le preneur n'affecte pas le logement à sa résidence principale, avec l'accord soit exprès soit tacite du bailleur, les dispositions en matière de baux relatifs à la résidence principale du preneur ne sont pas applicables au bail de logement étudiant.
Si le bail a été conclu ou prorogé pour une durée de douze mois et qu'à son échéance, le preneur, nonobstant un congé, continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, le bail sera prorogé par périodes d'un an et aux mêmes conditions, sans préjudice notamment d'une indexation du loyer au moment de la prorogation du bail ou d’une augmentation du loyer à la suite de travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.
Que le bien loué soit ou non affecté à la résidence principale du preneur, les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d'un triennat.
Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à douze mois, à défaut d'un congé notifié dans les délais prévus par le bailleur ou de congé éventuel donné par le preneur, et si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d'un an à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur et dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.
Les dispositions en matière de révision du loyer et des charges sont alors applicables.
Enfin, le preneur peut résilier le bail de manière anticipée jusqu'à un mois avant la date convenue d’entrée en jouissance effective dans le bien loué pour autant qu'il invoque de justes motifs et les démontre par toutes voies de droit.
Dans ce cas, le preneur devra payer au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer.
A noter que les biens d'habitation destinés à la location des logements destinés aux étudiants peuvent se voir attribuer un label spécifique. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a défini les exigences auxquelles ces biens doivent répondre afin de se voir attribuer ce label (arrêté du 16 novembre 2017, M.B. du 6 décembre 2017).
Règles propres à la colocation
Il s’agit de la location d'un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, pour l'application d’un régime propre en signant un « pacte de colocation ».
Il y a un seul contrat entre les preneurs et le bailleur.
Les parties doivent consentir à l'application de ce régime juridique, qui n’est pas d’application automatique (comme en matière de logement étudiant, voir ci-dessous).
Le « pacte de colocation » sert à formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de ce mode d'habitat. Il peut prévoir l'obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d'un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative.
En cas de départ anticipé d'un colocataire, une adaptation formelle du pacte doit être signée par les colocataires.
Si, lors de l'entrée en jouissance, l'un des preneurs affecte le bien loué à sa résidence principale, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, les règles relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur s'appliqueront, sans préjudice des règles spécifiques à la colocation, et à l'exception des dispositions relatives à la résiliation du bail par le preneur.
Si aucun des preneurs n'affecte le logement à sa résidence principale, les règles relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ne s'appliqueront bien entendu pas.
Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail.
Si tous colocataires mettent fin au bail en même temps, le congé doit être signé par chacun d'entre eux. Dans ce cas, les règles applicables au renon sont soit celles prévues par les règles relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, soir celles applicables aux autres formes de bail d’habitation, selon le cas.
Un colocataire ou une partie des colocataires peuvent à tout moment, et moyennant un congé de deux mois, sortir anticipativement du bail.
Lorsqu'un colocataire met fin au bail, il notifie une copie du congé aux autres colocataires par un écrit daté, simultanément à la notification du congé au bailleur.
Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en leur notifiant un congé six mois à l'avance, par lettre recommandée.
Le colocataire qui met fin au bail est tenu, avant l'expiration de son congé, de trouver un colocataire remplaçant, selon les modalités plus précisément définies dans le cadre du pacte de colocation.
Dans le cas contraire, le colocataire sortant doit pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.
Le colocataire remplaçant doit marquer son accord sur les règles définies au sein du pacte de colocation.
Il doit présenter des indices de solvabilité permettant d'assurer sa part de loyer, dans le respect des règles visant au respect de l’égalité de traitement (voir ci-dessous).
Le bailleur et les colocataires non sortants peuvent refuser le colocataire proposé par le colocataire sortant pour de justes et raisonnables motifs.
Lorsque l'ensemble des parties marquent leur accord sur l'identité d'un nouveau colocataire, ce dernier doit signer un avenant au contrat de bail initial.
La signature de l'avenant par le nouveau colocataire entraîne son adhésion automatique aux conditions du contrat de bail ainsi qu'au pacte de colocation.
Le colocataire sortant est délié pour le futur de ses obligations résultant du bail à la date d'expiration de son congé et pour autant qu'un nouveau colocataire désigné conformément aux règles ci-dessus ait signé l'avenant visé ci-dessus ou que le colocataire sortant puisse démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante d'un nouveau colocataire.
A défaut, les obligations pour le futur du colocataire sortant et la solidarité avec les autres colocataires s'éteignent automatiquement au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'expiration du congé.
Bail « glissant »
Il s’agit du bail de résidence principale conclu avec l'accord exprès ou tacite du bailleur principal, par une des personnes morales définies par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en vue de sous-louer simultanément le bien loué à une personne qui dispose du droit, à l'issue d’un accompagnement social et pour autant que les objectifs de cet accompagnement soient atteints, de se voir automatiquement céder le bail principal dont elle devient ainsi le preneur direct.
Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale doit arrêter la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant.
Tout bail tombant dans le champ d'application du bail glissant doit être établi dans un écrit qui doit contenir notamment les objectifs généraux poursuivis par la personne morale concernée afin de s'assurer de la capacité pour le sous-locataire de reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.
Les dispositions en matière de bail glissant ne sont plus applicables dès que le bail conclu entre la personne morale preneuse initiale et le bailleur est cédé au sous-locataire.
Une personne morale concernée peut, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, conclure un bail de résidence principale portant sur un bien d'habitation pour le sous-louer simultanément avec le même objet à la personne dont elle est responsable du suivi.
La personne morale concernée assume à l'égard du bailleur toutes les obligations d'un locataire principal, et bénéficie des mêmes droits que ce dernier.
Lorsque les objectifs visés par l'accompagnement social assuré par la personne morale concernée sont atteints, le bail de résidence principale conclu entre celle-ci et le bailleur est cédé au sous-locataire, qui devient le locataire principal et direct du bailleur.
La cession a lieu selon des conditions et modalités définies (voir ci-dessous).
Le bailleur ne peut s'opposer à la cession d’un bail de résidence principale conclu avec une personne morale autorisée à pratiquer le mécanisme du bail glissant.
Le bail principal doit prévoir une clause de cession expresse, en vertu de laquelle, au terme de la première, de la deuxième, ou de la troisième année du bail, les personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant disposent du droit de céder leurs droits et obligations issus du contrat de bail au sous-locataire, sans nouvel accord du bailleur, lorsqu'elles constatent que les objectifs généraux poursuivis sont atteints.
Tout bail principal « glissant » et toute sous-location de pareil bail sont conclus pour une durée maximale de trois années.
Deux mois avant l'expiration de la première et de la deuxième année du bail, la personne morale qui a conclu le bail principal peut le céder au sous-locataire, pour autant qu'elle estime que celui-ci a atteint les objectifs de l'accompagnement social définis en début de bail, dont un degré d'autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal.
Si la cession de bail n'est pas intervenue au terme des deux premières années du bail principal, la personne morale décide, au plus tard six mois avant l'expiration de la troisième année du bail, si les objectifs visés par l'accompagnement social ont été atteints par le sous-locataire.
Au terme de cet examen, si la personne morale constate que le sous-locataire a atteint les objectifs précités, le bail est cédé au bénéfice de ce dernier, qui devient le locataire direct du bailleur.
Si elle constate que le sous-locataire n'a pas atteint les objectifs précités, le bail ne pourra être prorogé avec la personne morale que de l'accord exprès du bailleur et aux mêmes conditions que le bail initial.
Dans les hypothèses visées ci-dessus, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf années à compter de la date à laquelle le bail de résidence principale initial est entré en vigueur, et est dès lors régi par les dispositions relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, outre les règles communes à tous les baux d’habitation
Dans ce cas, le loyer et les autres conditions du bail demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'indexation du loyer.
Les personnes morales concernées doivent effectuer un suivi social régulier de leurs sous-locataires tout au long de la durée du bail conclu avec le bailleur.
Si la personne morale qui a conclu le bail principal décide de le céder au sous-locataire dont elle estime qu'il a atteint les objectifs de l'accompagnement social définis en début de bail, elle doit informer le bailleur, dans le respect du secret professionnel et de la vie privée du sous-locataire, quant à la capacité du sous-locataire à reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.
Le bail de sous-location doit prévoir une clause en vertu de laquelle, au terme de la troisième année du bail, les personnes morales concernées peuvent résilier le bail lorsqu'elles constatent que les objectifs généraux poursuivis ne sont pas atteints.
Pour toute information : muller@vandenberg-law.eu
[i] Le présent commentaire ne peut être considéré comme complet et exhaustif
[ii] Qui sont, eux, réglementés par l’ordonnance du 8 mai 2014 de la Région de Bruxelles-Capitale.